居抜き店舗に潜む罠、飲食店経営者を騙す手口に気をつけて
「M&A」「店舗オークション」「居抜き買取」「成功報酬」などというワードに要注意！
飲食店を新たに開業しようと考えている人にとって、「居抜き物件」は魅力的に映ります。内装や設備が整っているため、初期費用を抑え、スムーズに営業を開始できると考えるのは自然なことです。しかし、その「居抜き」という言葉の裏には、多くのリスクや悪質なビジネスモデルが潜んでいることを理解しなければなりません。
特に、「M&A」「店舗オークション」「居抜き買取」「成功報酬」などの言葉を用いた広告には注意が必要です。本記事では、飲食店経営者が騙されないために、どのような手口があるのか、そしてどのように対策をすればよいのかを詳しく解説していきます。
特に、「M&A」「店舗オークション」「居抜き買取」「成功報酬」などの言葉を用いた広告には注意が必要です。本記事では、飲食店経営者が騙されないために、どのような手口があるのか、そしてどのように対策をすればよいのかを詳しく解説していきます。
居抜き店舗の取引に潜む違法行為とトラブル
通常の不動産取引との違い
通常、不動産会社は仲介手数料として「1ヶ月分の賃料まで」しか請求できません。これは法律で定められており、不動産会社が勝手に仲介手数料を引き上げることは違法です。しかし、「居抜き物件」の取引には、この法律が適用されないかのように振る舞う業者が存在します。
なぜ居抜き店舗の取引が危険なのか？
１、不動産契約に抱き合わせた違法行為居抜き物件の売買において、「内装譲渡手数料」「企画料」という名目で、通常の不動産契約とは別の契約を組み込む業者がいます。
一見合法に見えますが、実際には不動産情報の提供とセットで行われており、「企画料」は「不動産仲介」にあたる違法か、違法スレスレの状態です。
「内装譲渡手数料」に関しても、その料金設定が高額であれば、利用者にとって隠されたデメリットと言えます。
２、オーナーの許可を得ずに募集される物件を募集する際、貸主（物件のオーナー）の許可を得ていないケースが多発しています。つまり、いざ契約段階になった際に「オーナーが居抜き譲渡を許可しなかった」などの理由で契約が白紙に戻るリスクが高まるのです。
３、内装譲渡費用が法外な金額に設定される飲食店経営者の中には、「内装や設備がそのまま使えるならば」と、高額な譲渡費用を支払うケースもあります。しかし、これは業者が利益を得るために「売主側からも同額の費用を受け取るため」その分を上乗せした金額のケースが多く、実際の価値よりも大幅に高いことが少なくありません。
一見合法に見えますが、実際には不動産情報の提供とセットで行われており、「企画料」は「不動産仲介」にあたる違法か、違法スレスレの状態です。
「内装譲渡手数料」に関しても、その料金設定が高額であれば、利用者にとって隠されたデメリットと言えます。
２、オーナーの許可を得ずに募集される物件を募集する際、貸主（物件のオーナー）の許可を得ていないケースが多発しています。つまり、いざ契約段階になった際に「オーナーが居抜き譲渡を許可しなかった」などの理由で契約が白紙に戻るリスクが高まるのです。
３、内装譲渡費用が法外な金額に設定される飲食店経営者の中には、「内装や設備がそのまま使えるならば」と、高額な譲渡費用を支払うケースもあります。しかし、これは業者が利益を得るために「売主側からも同額の費用を受け取るため」その分を上乗せした金額のケースが多く、実際の価値よりも大幅に高いことが少なくありません。
「ポータルに掲載しないので、バレない」というウソ
「この物件はポータルサイトには載せないので、特別にご紹介できます」という謳い文句を耳にしたことがある方もいるかもしれません。これは一見、希少価値の高い情報を提供されているように感じますが、実は悪質な隠れ取引の可能性があるのです。
なぜ「非公開物件」の情報には注意が必要なのか？
そもそも、賃貸契約を締結する際に、貸主の許可なしに第三者と交渉すること自体が契約違反行為に当たる場合があります。
「ポータルサイトに掲載しない」と言いながら、実際にはSNSや別の方法で広く情報を拡散しているケースが多く、「特別な情報」でもなんでもないことがほとんどです。お客さんには、知られないかもしれませんが、オーナ側の不動産会社には、「日頃から不動産の情報取集している為」知られる可能性があります。
物件のオーナーが知らないまま交渉が進んでしまい、最終的に「契約できない」というトラブルに発展することが少なくありません。
「ポータルサイトに掲載しない」と言いながら、実際にはSNSや別の方法で広く情報を拡散しているケースが多く、「特別な情報」でもなんでもないことがほとんどです。お客さんには、知られないかもしれませんが、オーナ側の不動産会社には、「日頃から不動産の情報取集している為」知られる可能性があります。
物件のオーナーが知らないまま交渉が進んでしまい、最終的に「契約できない」というトラブルに発展することが少なくありません。
「未公開物件の為、不動産会社や店舗に未告知の為、直接交渉すると、損害賠償対象となります。」は、不当行為。
そもそもですが、会員登録程度で、誰もが閲覧できる情報サイトはオフィシャルのスペースです。
秘密保持契約の成立の条件としても弱く、誰もが閲覧できる場所で目にしただけの情報で相手を縛り、法律に違反しない健全な取引を制限することは難しいです。
個別に案内を受け、承諾したものでなければ、損害賠償請求をされても実際に支払うことになる可能性は低いと思われます。
その上で、「脅しのような記載をする理由」はオーナー側の不動産会社が出てきた場合に、オーナー側の専任契約の不動産屋が出てきた場合に、仲介手数料分をもらえない。
または、もらえる可能性がある場合にも、さらに不動産免許を持たない会社の場合、自分たちの手数料が一円ももらえなくなってしまうからです。
不動産業は最初に相談した会社が、なんとか自分の会社で囲い込もうとするビジネスです。
冷静に、「そもそも不動産明許を持っているか」「過剰な囲い込みを簡易ないか？」「不明な料金が発生していないか？」などを確認しましょう。
オーナー側の不動産会社が心配な場合には、別の不動産会社や不動産免許を持つ居抜きに詳しい会社に相談して、ビルオーナー・店舗オーナー・新たな借り主（内装売却先）の３方良しとできる形を相談しましょう。
ただし、まだ検討段階で退店を決めていないケースもあり、従業員が知らないなどのケースには、あなたが問い合わせたことで、営業に支障をきたす可能性があり、その物件が気に入っていた場合、オーナーに嫌われ、契約できないことにもなりかねませんので、慎重に進めて頂く事をお勧めします。
秘密保持契約の成立の条件としても弱く、誰もが閲覧できる場所で目にしただけの情報で相手を縛り、法律に違反しない健全な取引を制限することは難しいです。
個別に案内を受け、承諾したものでなければ、損害賠償請求をされても実際に支払うことになる可能性は低いと思われます。
その上で、「脅しのような記載をする理由」はオーナー側の不動産会社が出てきた場合に、オーナー側の専任契約の不動産屋が出てきた場合に、仲介手数料分をもらえない。
または、もらえる可能性がある場合にも、さらに不動産免許を持たない会社の場合、自分たちの手数料が一円ももらえなくなってしまうからです。
不動産業は最初に相談した会社が、なんとか自分の会社で囲い込もうとするビジネスです。
冷静に、「そもそも不動産明許を持っているか」「過剰な囲い込みを簡易ないか？」「不明な料金が発生していないか？」などを確認しましょう。
オーナー側の不動産会社が心配な場合には、別の不動産会社や不動産免許を持つ居抜きに詳しい会社に相談して、ビルオーナー・店舗オーナー・新たな借り主（内装売却先）の３方良しとできる形を相談しましょう。
ただし、まだ検討段階で退店を決めていないケースもあり、従業員が知らないなどのケースには、あなたが問い合わせたことで、営業に支障をきたす可能性があり、その物件が気に入っていた場合、オーナーに嫌われ、契約できないことにもなりかねませんので、慎重に進めて頂く事をお勧めします。
「不動産の免許はないけど、宅地建物取引士の資格があるので、大丈夫！」はウソ。
不動産会社では、1つの事務所につき5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士を配置することが義務付けられています。
しかし、国家資格の宅地建物取引士の取得や人材の確保は難しく、営業マンを増やしたい会社としては、そこに漏れた人材を、不動産取引に従事しないものとして（宅建士の配置対象人数外）、店舗売却等の部署やリフォームの部署などの部署に配置することでビジネスを広げています。
しかしながら、そのような会社との取引は、不動産知識不足や法律違反などを招くケースも多く、
仮に担当者が宅地建物取引士の免許を持っているとしても、会社が保証金を預け審査に通過し、免許を持っていなければ、何も信頼や保証はありません。
そのような形で営業をしている会社との取引は、結果、お客様がトラブルに巻き込まれる為、本当にあなたにとって有利とはいえないでしょう。
たとえ、会社が不動産明許を持っていても、担当者の部者が該当部署出ない場合や、宅建従業者名簿に記載されていない担当者、従業者証明書を持っていない担当者は違法ですので、怪しい場合は。従業者証明書を必ず見せてもらいましょう。
しかし、国家資格の宅地建物取引士の取得や人材の確保は難しく、営業マンを増やしたい会社としては、そこに漏れた人材を、不動産取引に従事しないものとして（宅建士の配置対象人数外）、店舗売却等の部署やリフォームの部署などの部署に配置することでビジネスを広げています。
しかしながら、そのような会社との取引は、不動産知識不足や法律違反などを招くケースも多く、
仮に担当者が宅地建物取引士の免許を持っているとしても、会社が保証金を預け審査に通過し、免許を持っていなければ、何も信頼や保証はありません。
そのような形で営業をしている会社との取引は、結果、お客様がトラブルに巻き込まれる為、本当にあなたにとって有利とはいえないでしょう。
たとえ、会社が不動産明許を持っていても、担当者の部者が該当部署出ない場合や、宅建従業者名簿に記載されていない担当者、従業者証明書を持っていない担当者は違法ですので、怪しい場合は。従業者証明書を必ず見せてもらいましょう。
居抜き専門業者には、従業者証明書を必ず確認しよう！
宅建士の資格を持っていても、宅地建物取引業の免許を持つ会社の宅建従業者名簿に記載されていなければ違法、従業者証明書を必ず確認しよう！
会社が不動産明許を持っていても、担当者の部者が該当部署出ない場合や、宅建従業者名簿に記載されていない担当者、従業者証明書を持っていない担当者は違法ですので、怪しい場合は。従業者証明書を必ず見せてもらいましょう。
仮に「不動産取引でない合法」とみなされた場合、もっと重罪の「弁護士法の非弁行為」にあたり違法の可能性が大。
契約書作成や交渉などの法律業務は本来、弁護士にのみ許される仕事ですが、
不動産業者や司法書士には、不動産の仲介と関連する契約の法律業務の一部を行う事が認められています。
逆にいうと、不動産業者でも司法書士でもない方が、この業務を行った場合は非弁行為となり違法です。
不動産業者や司法書士には、不動産の仲介と関連する契約の法律業務の一部を行う事が認められています。
逆にいうと、不動産業者でも司法書士でもない方が、この業務を行った場合は非弁行為となり違法です。
無免許業者やフランチャイズで素人を集めて全国展開する業者に要注意
不動産業界では、不動産免許を持たない個人や会社を「エージェント」「フランチャイズ」「業務委託」として全国展開するケースが発生しています。
このような業者は、正式な不動産取引のルールを理解していないまま営業を行っており、違法行為を平然と繰り返している場合があります。
このような業者は、正式な不動産取引のルールを理解していないまま営業を行っており、違法行為を平然と繰り返している場合があります。
「エージェント」「フランチャイズ」や、無免許業者が行う悪質な手口
１、不当に高い手数料を請求する通常の仲介手数料に加え、「居抜き譲渡手数料」や「企画料」「成約手数料」といった名目で高額な料金を請求する。
２、物件の契約条件を偽る「この物件はすぐに契約できます」などと説明しながら、実際には貸主の許可が取れておらず、後から問題が発覚する。
３、フランチャイズ店舗同士で価格操作を行う同じグループの業者が「競争入札」と称して価格をつり上げ、実際の市場価値よりも高額で契約させる。
２、物件の契約条件を偽る「この物件はすぐに契約できます」などと説明しながら、実際には貸主の許可が取れておらず、後から問題が発覚する。
３、フランチャイズ店舗同士で価格操作を行う同じグループの業者が「競争入札」と称して価格をつり上げ、実際の市場価値よりも高額で契約させる。
「成功報酬」のワナ
「成功報酬」という言葉を聞くと、リスクが少なく、契約が成立したときだけ費用が発生するため、お得に感じるかもしれません。しかし、不動産仲介の大半は元々「成功報酬」であり、特別な仕組みではありません。
悪質業者が「成功報酬」を使って仕掛ける手口
高額な事前参考見積もりを提出
内装に対して店舗オーナーは思い入れがある為、高く売却したいと考えます。 高額な事前参考見積もりを提出することで期待をさせ、法外な手数料を割安のように感じさせます。実際には、売却に時間がかかり、その間の家賃の支払いと、結果的に値段を下げていくことに繋がります。
「成功報酬」高額な手数料を請求する隠れ蓑にする
「成功報酬だから安心」と思わせて、法外な手数料を設定。
契約を長引かせる
交渉を引き延ばし、相手が焦っているタイミングで高額な料金を請求。
「成功報酬」に見せかけた追加実費費用の請求
交渉スタート後に「別途手続き費用がかかる」として追加料金を求める。
居抜き店舗の譲渡には、初期投資を抑えられるなどのメリットがある一方で、いくつかのデメリットやリスクも潜んでいます。
設備の老朽化・不具合
居抜き物件では、前のテナントが使用していた設備をそのまま引き継ぐことになります。しかし、設備の劣化や故障が発生している可能性があり、修理費用がかさむこともあります。
対策：
事前に設備の状態を詳細に確認する
必要なら専門業者に点検を依頼する
契約時に設備の保証内容を明確にする
対策：
事前に設備の状態を詳細に確認する
必要なら専門業者に点検を依頼する
契約時に設備の保証内容を明確にする
原状回復義務の引き継ぎ
以前の業態では問題なかったが、新しい業態では消防法や建築基準法、保健所の基準を満たさない可能性があります。
対策：
事前に保健所、消防署、建築指導課などの行政機関に確認する
必要なら改装や工事の費用を見積もる
対策：
事前に保健所、消防署、建築指導課などの行政機関に確認する
必要なら改装や工事の費用を見積もる
隠れた負債・未払い金
居抜き譲渡の場合、前の店舗の未払いの光熱費やリース契約などを引き継いでしまう可能性があります。
対策：
事前に債務状況を確認
譲渡契約に「未払い金の責任は前テナントにある」旨を明記する
対策：
事前に債務状況を確認
譲渡契約に「未払い金の責任は前テナントにある」旨を明記する
近隣との関係・つぶれた店のイメージの影響
前の店舗の評判が悪かった場合、近隣住民や他のテナントとの関係性が悪く、営業に支障が出る可能性があります。また、居抜きで内・外装をそのまま利用した場合、前の人がそのままやっているように見えてしまいスタートから近隣の潜在顧客を遠ざけてしまいます。
対策：
近隣住民や周囲の店舗にリサーチを行う
前テナントの評判を事前に調査する
できる限りの内装変更を施し、新店舗やオーナー変更のイメージを演出。
対策：
近隣住民や周囲の店舗にリサーチを行う
前テナントの評判を事前に調査する
できる限りの内装変更を施し、新店舗やオーナー変更のイメージを演出。
まとめ
居抜き店舗は魅力的な選択肢である一方で、多くの罠が潜んでいます。「M&A」「店舗オークション」「居抜き買取」「成功報酬」といった甘い言葉には慎重になり、「企画料」という言葉が出たらほとんどの場合、あなたにメリットはないNGな取引と思いましょう。
契約の詳細を確認することが重要です。信頼できる不動産業者を選び、トラブルを未然に防ぐためにも、事前に十分な情報収集を行いましょう。
契約の詳細を確認することが重要です。信頼できる不動産業者を選び、トラブルを未然に防ぐためにも、事前に十分な情報収集を行いましょう。